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土地と道路の関係(建築基準法)

不動産を売買する時、その土地と道路の関係は非常に重要です。

建築基準法には接道義務というものがあり、それを満たしていない場合、売主にとっては買い手が見つかりにくくなりますし、高値では売れなくなります。買主にとっては安く購入できたものの、家を建てたり建て替えたりができない場合があるからです。

「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」、「違法建築物」というものにも、接道義務は深く関係しています。

接道義務とは

接道義務の規定を守っていないと、住宅を建てることはできません。

接道義務とは、建物を建てる敷地は道に接するべきと定められた決まりで、1950年に建築基準法に定められたものです。新しく家を建てる際、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないといけないと、建築基準法で決められています。つまり、敷地の入り口が建築基準法で道路とみなされた道に2mは接していないといけません。この接道義務は、災害や救急、火災などの時に緊急車両の通行や避難経路の確保のために定められています。また、通風や採光などの建物の環境を保つためにも役立っています。

建築基準法で定められた「道路」の種類
第42条第1項第1号 道路法によるもの(一般国道、都道府県道、市町村道などの公道)
第42条第1項第2号 都市計画法、土地区画整理法などによるもの(開発道路)
第42条第1項第3号 建築基準法が施行された1950年(昭和25年)11月23日以前から存在するもの
第42条第1項第4号 道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの
第42条第1項第5号 特定行政庁が位置を指定したもの(位置指定道路)
第42条第2項 建築基準法が施行される前から存在する幅員4メートル未満で特定行政庁が指定したもの(2項道路、みなし道路)

建築基準法における道路とは、一般の国道や都道府県道など「道路法」が規定する公道のことで、幅員が4m以上のものを指します。道路は4m以上という法律が出来た後で「この前面道路は道路の定義に入らない」などと言われても困ってしまいますから、そういうケースに対処するために2項道路という特例を設けています。ただし、2項道路としての認可はあくまで、建物の改築の際に建物や塀の位置をセットバック(後退)させ、4m以上の道路幅を確保することが前提です。

セットバックとは

建築基準法に定められたものは原則、幅員が4メートルとなっていますが、接道が4メートル未満の場合は、「セットバック」の必要があります。セットバックとは、道と敷地の境界線を道路の中心線から2メートルの位置まで後退させることで、幅員4メートルを確保するために行います。

道の反対側が川などの場合は、幅員を4メートル確保できるように敷地との境界線を後退させます。

もともと建っている建築物の場合は、4メートル未満でも取り壊して後退させる必要はありませんが、

建て替えをする場合はセットバックする必要があります。

土地や、土地付き一戸建てを購入する際には、セットバック付き物件か、セットバック付きの場合はどのくらいの面積がセットバックに使われるのかを確認しましょう。

 

セットバックは土地が減ることばかりに目がいき、損なイメージがありますが、逆に資産価値を上げる可能性を秘めた制度でもあります。前面道路が4mになることで、道が整備され、通行に便利になったり、利便性がよくなったり、街並みがきれいになることで、不動産としての評価が高くなることもあります。

不動産の価値は、そのものの単体の要素(広さ、建物の価値など)で評価する点もありますが、
前面の道路や、周辺の施設、環境など外的な要素によっても評価に影響を受けます。

また、購入しようとした土地や所有している土地にセットバックが必要な際にセットバックした場合、その土地は道路となり、私権が及ばない(利用に関して制限がかかりますが、所有権は持ったままです)のでだれでも通行が可能になります。

そうなると、その部分について自分のほかの敷地と同様に税金が課されるのはフェアでないので、セットバックをした部分については固定資産税や都市計画税が免除されます。

再建築不可の土地(家が建てられない土地)

敷地が建築基準法に定められた道路に2メートル以上接していない場合や、接している道が建築基準法に定められていない場合は、建物を建てることができません。

再建築ができないということは、土地の利用価値、資産価値は非常に低くなるため、近隣地域の同等の物件よりも非常に安く購入することができます。

建て直すことはできませんが、大規模なリフォームやリノベーションをすることは可能です。

資産価値が低いため、固定資産税評価額も低く設定されています。したがって、固定資産税評価額を基準に算出される固定資産税や都市計画税、さらには相続税や贈与税も割安になりますが、担保価値も非常に低いため、住宅ローンを使って購入することができません。

購入を検討する際には細心の注意を払って物件をチェックすることをおすすめします。

また、接道義務を満たしているかどうか判断に迷う場合は、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部 リクシル不動産ショップ 株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから

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