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不動産広告を見る際のポイント

「家を買いたい!」と思って、不動産の広告を見ながら、その物件に住まう自分を想像して、具体的なイメージを拡げることはとても楽しい時間ですが、価格、最寄り駅からの距離、所在地周辺の環境以外にも要チェックポイントかあります。不動産の広告には、住まい探しをする場合の最も身近な情報源など、多くの情報が記載されており、その情報を正しく理解することが後悔しない物件検討の入り口となりますので、不動産広告を見る際のポイントや豆知識を紹介します。

・『○○駅まで徒歩〇分』の徒歩1分は80m

徒歩による所要時間は、公正に表示する為の基準があり、道路距離80mにつき1分間かかるものとして計算し、「■■駅まで徒歩●分」という記載をしています。

所要時間は直線距離ではなく道のりで計算し、1分未満は切り上げて表示しています。

信号や踏切待ち、歩道橋など上り下りの時間は考慮されず、1分未満となる80m以内の距離でも徒歩1分と表示しています。また、改札口からではなく、物件にいちばん近い駅の出入り口が基準になっています。

※車で1分は400mです。

 

・土地の権利について

所有権とは、土地の持ち主になれる権利です。

賃借権とは、土地の所有者から土地を借りて、その上に建物を建築できる権利です。

 

・面積について

公簿面積→登記簿に表記されている面積
実測面積→実際に測量かけた面積

公簿は、近年の測量技術で測量した面積の場合と昔の測量による面積があり、昔に測量して登記した土地は、現在の測量技術が違うため、公簿面積と実測面積に誤差が生じることがあります。

どちらが正しい面積かを断定をすることはできませんが、現在の測量技術の方が正確と考えると実測面積を優先的にお考えいただければ間違いはないと思います。

 

・坪=約3.3㎡=約2畳

不動産の広告には決まりがあり、土地や建物の面積は、必ずメートル法によって表示することとされており、坪数だけで広告に表記をすることは禁止されています。(平方メートルと坪を併記することは可能)坪は現在のメートル法が導入される前に、使われていた単位で1坪の面積は約3.3㎡(約2畳分)になります。また、不動産の登記簿謄本には地積や床面積は「㎡」で記載されています。

※マンションのバルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根裏収納(グルニエ)などは、延べ床面積には入りません。

 

・地目について

地目とは「何に使うための土地か」「どんな土地か」をひとことで表したもので、土地の主な用途により、田、畑、宅地など23種類に区分されています。住宅や店舗など建物を建てることのできる地目は、宅地です。宅地以外の地目の土地を購入した場合は、宅地に変更して建物を建てることになります。ただし、市街化調整区域に位置する土地など、地目の変更が難しい場合があります。

 

・間取りについて

間取りを表す場合、3LDKなどの表示が良く使われます。数字は居室の数、Lはリビング、Dはダイニング、Kはキッチンを表します。居室には採光や換気のための一定の間口(窓など)が必要と建築基準法で定められていますので、それを満たさない部屋は納戸(N)やサービスルーム(S)と表示されます。

 

・建築年数について

築〇年という表示ではなく、建物が完成した年月が表示されます。なお、まだ入居者が入ったことのない物件でも建築後1年以上経過していると、不動産広告では「中古」と表示されます。

 

・不動産売買の取引態様 売主・代理・媒介(仲介)について

取引態様とは、不動産の取引を行うときに、不動産会社などの宅地建物取引業者がどの立場で関与するかを示すもので、不動産物件の広告には、この取引態様が必ず記載されます。

売主:物件の所有者であることを表しています。不動産業者が所有している、または業者が建築した物件を販売するので、仲介手数料はかかりません。

代理:売主との間で代理契約を交わした不動産業者が、売主に代わって、買主と取り引きします。売主の代わりを務めるので、売主には仲介手数料が発生しますが、買主は、一般的に仲介手数料は不要です。

媒介(仲介):不動産会社は、売りたい人と買いたい人の間に入って取引をサポートする、仲人のような立場になります。不動産会社は単なる仲人ですので、取引自体は売主と買主が直接行うことになります。不動産会社は売主(買主)から、仲介手数料をもらいます。

 

・都市計画(都市計画法)とは

都市計画法とは、最適な土地利用・土地活用のために制定された法律(住みやすい都市を作るために決められたルール)です。

日本の土地は、都市計画区域(イメージ:都市部)と都市計画区域外および準都市計画区域外(イメージ:山の中)と準都市計画区域(イメージ:高速道の沿線)の3つに分かれています。

「都市計画区域」は、都市計画法に定められた内容を守らなければならない地域で、市街化区域(街を活性化させるために活用される地域)や市街化調整区域(都市近郊の農地を保護し山林などの自然環境を守るための地域で、宅地造成や建築行為か厳しく規制されている地域)などに分けられている場合と分けられていない(非線引き区域)場合があります。

「都市計画区域外および準都市計画区域外」は、都市計画が定められていないため、都市計画法による制限は受けません。(建築基準法などの制限は受けます。)

「準都市計画区域」は、都市計画区域外に設定され、『現在、相当数の建物や開発行為が行なわれている』または『その見込みがある』土地を利用するために整備する区域です。

簡略的な上記図で説明しますと、ほとんどの住宅は、市街化区域に所在しています。

市街化調整区域では、原則として建物を建てることができません。(例外あり)

不動産の広告を見る際、どの区域、どの地域に所在する土地であるかは、しっかりチェックしていただきたいポイントです。

 

・用途地域とは

住居系、商業系、工業系合わせて13の地域の総称です。用途地域ごとに、建築できる建物とできない建物が明確になっているので、例えば、住宅街に工場が建っては、騒音や安全性が確保されませんから、住宅地域には工場を建ててはいけないなどの制限があります。簡単にいえば、行政が「この土地は、指定した用途でのみ使ってください」と指定した地域のことで、住居の良好な環境を乱さぬよう、法律で規制しています。

  

・建蔽(けんぺい)率とは

土地の面積のどれくらいの広さを建物に使用できるかという割合を%で表したものです。

・容積率とは

その敷地に対してどれくらいの広さ(延べ床面積)の家が建てられるか、という割合を%で表したものです。

※建蔽率や容積率は上限まで使えるとは限りません。※

上限の割合は建物の用途や地域によって異なり、土地の使い方を規制するものは、建蔽率と容積率以外にもあります。道路斜線、隣地斜線、北側斜線などの斜線制限をはじめとする高さ制限です。高さに対する規制は建物が接する道路への日当たりや通風を妨げないようにすることを目的として定められています。そして、これらの高さ制限は建蔽率や容積率よりも優先されることがルールとなっているのです。道路斜線規制とは、道路に面する建物の一定部分について高さを制限する法規です。建物がある側と反対側の道路の端を起点にして、地域によって定められた角度で敷地に向かって斜線を引きます。そして、その斜線より下に収まるような高さで建物を建てる必要があるのです。ただし、道路と境界線よりも後退した場所で建物を建てた場合には、後退した距離だけ斜線の起点を道路の向こう側へと後退させることが可能です。

 

気になる物件を不動産広告で見つけたとき、その不動産を知るために重要な部分は物件の概要です。用途地域、容積率、建ぺい率など、聞きなれない言葉や用語があり読む気が失せるかもしれませんが、不動産購入後「こんなはずじゃなかった…」と思わないためにも、しっかり確認しておきましょう。不動産広告から読み取るのが難しい事は、不動産に関する専門家(宅地建物取引士など)に相談してください。

 

不動産や建築のことはもちろん相続や資金計画など、なにかお困りのことやご相談がございましたら、湘南・鎌倉で創業96年の建築会社の不動産事業部 リクシル不動産ショップ 株式会社イソダまでお気軽にお問合せください。お問い合わせはこちらから

 

 

 

 

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